Z całą pewnością, można powiedzieć, że obecnie rynek mieszkaniowy w Polsce, choć ostatnio mocno rozhuśtany, obecne działa jak dobrze naoliwiona maszyna i w dość przewidywalny sposób reaguje na sytuację ekonomiczną i społeczną. Owszem, dane wskazują, że w Warszawie średnie ceny w ofercie deweloperów spadły o 0,1%. Trudno jednak wieszczyć, że “bańka pękła”, bo… po prostu nie było tym razem żadnej bańki. Aby zrozumieć co dzieje się na rynku mieszkaniowym trzeba obserwować wiele wskaźników, wraz z ich kontekstem, a nie tylko spadające lub rosnące ceny. Poniżej przybliżamy kilka ważnych faktów dotyczących dzisiejszej kondycji rynku deweloperskiego.
Zapowiedź rządowego programu kredytu mieszkaniowego #naStart, spowodowała gwałtowny, choć nietrwały wzrost rezerwacji. Efektem podobnej zapowiedzi programu rządowego “Bezpieczny kredyt 2%” w roku 2022 był wzrost rezerwacji wśród “inwestorów” i wzrost zakupów przez tzw. “gotówkowców”, czyli osoby kupujące mieszkania za gotówkę, bez konieczności starania się o kredyt hipoteczny. Wszystko to było podyktowane słuszną obawą o wzrost cen mieszkań. Wtedy dodatkowym impulsem do wzrostu cen była niewystarczająca liczba mieszkań spełniających kryteria programu, dostępnych na rynku w momencie jego ogłoszenia.
Dziś, po ogłoszeniu projektu ustawy dotyczącej kredytu “#naStart”, również widzimy wzrost rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym. Sam program w zapowiadanym kształcie jest jednak najbardziej skomplikowanym wśród dotychczas ogłaszanych programów mieszkaniowych. Rodzi to niepewność co do siły i trwałości jego wpływu na rynek. Trudno wobec tego dziś przewidzieć jak znaczące efekty przyniesie. Tym bardziej, że obecnie widzimy wyraźny wzrost podaży. W czwartym kwartale 2023 oraz w pierwszym kwartale 2024 firmy deweloperskie wprowadziły do oferty w siedmiu największych miastach w Polsce blisko 31 000 mieszkań.
Obecne uspokojenie rynku dobrze za to wpływa na stabilizację cen. Bo to ze stabilizacją, a nie spadkiem cen, mamy do czynienia. Zaobserwowane nieznaczne spadki cen, to nic innego jak promocje, które są znakiem normalności, a nie kryzysu. Na każdym konkurencyjnym rynku niektóre produkty są sprzedawane w cenach promocyjnych. Na rynku deweloperskim jest podobnie. Obecnie w promocyjnych cenach oferowane są mieszkania, które pochodzą jeszcze sprzed wprowadzenia ostatniej, dużej nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. Są to “końcówki serii” i potencjalnie źródło dodatkowych wyzwań administracyjnych oraz formalnych dla deweloperów od lipca 2024. Dlatego niektóre firmy deweloperskie uznały, że warto sprzedać te mieszkania do końca czerwca, nim nowe przepisy zaczną obowiązywać w pełnym zakresie. Dla nabywców to niewątpliwa okazja, z której warto skorzystać, bo “taniej nie będzie”.
Trzeba również wyjaśnić, że obserwowany obecnie wzrost podaży to efekt decyzji i działań zapoczątkowanych przez deweloperów wiele miesięcy temu, bo proces deweloperski jest bardzo rozciągnięty w czasie. Na skutek rozmaitych utrudnień administracyjnych i praktycznie pełnej uznaniowości urzędniczej, w niektórych polskich miastach samo uzyskanie pozwolenia na budowę trwa rok i dłużej. A przecież w procesie budowlanym pozwolenie na budowę to nie wszystko. Aby je uzyskać, najpierw trzeba kupić działkę, przygotować projekt jej zabudowy, złożyć dokumenty i czekać. Dopiero na końcu tego etapu można zacząć wprowadzać do sprzedaży mieszkania. Dlatego, jeśli obecnie były już minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman ogłosił obserwowany wzrost podaży na rynku mieszkaniowym jako pozytywny efekt rządowego programu, chwalił się nie swoim, a co najwyżej swoich poprzedników sukcesem.
Podsumowując, stan rynku mieszkaniowego w Polsce na dziś to stabilizacja cen, przewaga nowej podaży nad bieżącą sprzedażą, rosnąca oferta. Liczba oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań wystarczyłaby przy obecnym tempie sprzedaży na trzy do sześciu kwartałów. To wartości charakterystyczne dla rynku w stanie równowagi. Czy ten stan zagości u nas na dłużej?
Więcej na temat danych dotyczących rynku mieszkaniowego w Polsce w ostatnich kilku latach i wynikających z nich prognoz na przyszłość mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics w nowym odcinku podcastu 3D Estate “Deweloperskie Inspiracje. Jak budować, by nie zwariować”.
Podcastu można wysłuchać na popularnych platformach: