Czy to ostatni moment na zakup mieszkania? Ekonomista: „Dużych spadków cen już bym się nie spodziewał”

Jeszcze kilka miesięcy temu wielu kupujących liczyło, że ceny mieszkań zaczną gwałtownie spadać. Dziś coraz więcej wskazuje jednak na to, że rynek powoli wraca do równowagi. Kredyty zaczynają tanieć, deweloperzy ostrożniej planują nowe inwestycje, a kupujący — choć nadal ostrożni — wracają do rozmów o zakupie mieszkań. Czy to oznacza koniec korekty? Marek Zuber przekonuje, że potencjał dalszych dużych obniżek jest już ograniczony, a w dłuższej perspektywie mieszkania nadal mogą pozostawać jedną z najbezpieczniejszych form ochrony kapitału.

Misja Mieszkanie to projekt realizowany przez RynekPierwotny.pl, poświęcony rynkowi nieruchomości, finansowaniu zakupu mieszkań oraz zmianom wpływającym na sposób, w jaki dziś mieszkamy i inwestujemy. W rozmowach z ekspertami analizowane są zarówno dane ekonomiczne, jak i społeczne procesy kształtujące polskie miasta.

Gospodarka nie lubi chaosu

Marek Zuber nie pozostawia wątpliwości: wojny i konflikty zbrojne są dla gospodarki zjawiskiem destrukcyjnym. Choć regularnie powraca teza, że wojna może napędzać rozwój gospodarczy, ekonomista podkreśla, że korzyści odnoszą zwykle wyłącznie wybrane sektory i konkretne państwa.

– „Sytuacja, w której nie ma wojen, jest znacznie lepszą sytuacją niż tocząca się wojna” – mówi Zuber.

Jego zdaniem konflikty oznaczają przede wszystkim wzrost zadłużenia państw, destabilizację rynków surowcowych i rosnącą niepewność inwestorów. Najmocniej cierpią oczywiście kraje objęte działaniami wojennymi, ale skutki odczuwa cały świat — od transportu po ceny energii i koszty produkcji.

Jednocześnie ekspert studzi katastroficzne nastroje związane z wpływem obecnych konfliktów na Europę. Według niego reakcje rynków bywają często przesadzone i dodatkowo podkręcane przez spekulację.

Strach stał się paliwem dla rynków

Szczególnie dobrze było to widać po napięciach wokół Iranu i Kataru. Zdaniem Zubera gwałtowne wzrosty cen gazu nie miały pełnego uzasadnienia ekonomicznego.

– „Jakie masz przesłanki, żeby gaz w ciągu godzin podrożał o 100%, dlatego że Katar częściowo ograniczył produkcję?” – pyta retorycznie.

Ekonomista tłumaczy, że rynki bardzo szybko reagują na strach i ryzyko, nawet jeśli realne zagrożenie dla dostaw surowców pozostaje ograniczone. Jego zdaniem część takich ruchów cenowych jest świadomie wzmacniana przez spekulantów wykorzystujących atmosferę niepewności.

To mechanizm dobrze znany również z rynku nieruchomości. W ostatnich latach ceny mieszkań rosły nie tylko z powodu inflacji i drożejących materiałów budowlanych, ale także dlatego, że zakup mieszkania zaczął być postrzegany jako bezpieczna forma lokowania kapitału.

Ceny mieszkań już spadły, ale rynek nie wygląda na załamany

Najważniejszy fragment rozmowy dotyczył oczywiście cen mieszkań i prognoz na najbliższe miesiące. Zdaniem Marka Zubera największe korekty są już prawdopodobnie za nami.

Ekonomista szacuje, że od szczytów sprzed około półtora roku realne ceny transakcyjne w Warszawie i Krakowie spadły przeciętnie o około 15 proc. Nie zawsze było to jednak widoczne w oficjalnych cennikach deweloperów.

– „Myślę, że potencjału na jakieś poważniejsze spadki w roku 2026 już nie mamy” – ocenia.

Obniżki częściej przyjmowały formę rabatów, darmowych miejsc parkingowych lub dodatkowych bonusów niż oficjalnych przecen mieszkań.

Zuber przywołuje przykład znajomego, który zrezygnował z zakupu mieszkania mimo wcześniejszego przygotowania do podpisania aktu notarialnego. Kilka miesięcy później deweloper wrócił z wyraźnie korzystniejszą ofertą.

– „Cena w folderze nie spadła, ale pojawił się 11-procentowy rabat i dwa miejsca postojowe” – opowiada ekonomista.

Jego zdaniem rynek przestał być jednostronny. Jeszcze niedawno to sprzedający dyktowali warunki, dziś klienci negocjują skuteczniej i dokładniej analizują jakość inwestycji.

Koszty budowy pozostają wysokie

Mimo korekty cen eksperci nie spodziewają się gwałtownego załamania rynku. Jednym z powodów są wysokie koszty budowy.

Jak podkreśla Zuber, koszt realizacji mieszkań przez dużych wykonawców wynosi dziś przeciętnie od 5 do 6,5 tys. zł za metr kwadratowy — bez kosztu działki. Jeszcze kilkanaście lat temu budowanie poniżej 3 tys. zł za metr nie było niczym wyjątkowym.

Najbardziej wzrosły koszty pracy, które mają charakter trwały i raczej nie wrócą już do poziomów sprzed dekady. Problemem stają się także coraz droższe działki w największych miastach.

– „Największy problem to coraz większy brak sensownych terenów inwestycyjnych w centrach miast” – zauważa ekonomista.

Szczególnie mocno widać to dziś w Krakowie, gdzie dostępność atrakcyjnych gruntów zaczyna być coraz bardziej ograniczona.

Kupujący zwracają uwagę już nie tylko na cenę

Zmiana sytuacji rynkowej wpływa również na sam sposób projektowania inwestycji mieszkaniowych. W czasie boomu wiele mieszkań sprzedawało się praktycznie jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Dziś klienci znacznie dokładniej analizują standard projektu, układ mieszkań, dostęp do zieleni, komunikacji i usług.

Coraz większego znaczenia nabiera jakość architektury i urbanistyki. Deweloperzy muszą konkurować nie tylko ceną, lecz także funkcjonalnością inwestycji i komfortem życia mieszkańców.

W praktyce oznacza to większe zainteresowanie osiedlami dobrze wpisanymi w tkankę miasta, oferującymi dostęp do transportu publicznego, terenów rekreacyjnych i usług w zasięgu spaceru.

Polska może wejść w okres silnego wzrostu

Mimo globalnych napięć Marek Zuber kreśli dla polskiej gospodarki stosunkowo optymistyczny scenariusz. Jego zdaniem nadchodzące lata mogą przynieść bardzo duże inwestycje związane z energetyką, koleją, obronnością czy infrastrukturą.

– „Jeśli dobrze to rozegramy, czeka nas bardzo przyzwoita dekada wzrostu” – mówi ekonomista.

Rosnąca gospodarka oznaczałaby większą siłę nabywczą Polaków, łatwiejszy dostęp do kredytów i stopniowy powrót popytu na mieszkania. Szczególnie istotne mogą okazać się spodziewane obniżki stóp procentowych.

Zdaniem Zubera właśnie te czynniki mogą sprawić, że 2026 rok stanie się momentem ponownego ożywienia rynku nieruchomości.

Demografia pozostaje największym wyzwaniem

Najbardziej niepokojącym elementem rozmowy są jednak dane demograficzne. Liczba urodzeń w Polsce spadła w ubiegłym roku do około 250 tys., co jest jednym z najgorszych wyników we współczesnej historii kraju.

W długiej perspektywie może to oznaczać osłabienie rynku nieruchomości. Zuber uważa jednak, że wiele analiz pomija istotny czynnik: migrację.

– „Jeżeli nie zaczniemy przyjmować większej ilości imigrantów do Polski, to za cztery–pięć lat zatrzymamy się we wzroście” – ostrzega.

Jego zdaniem Polska będzie musiała otworzyć się na napływ nowych pracowników i mieszkańców z zagranicy, jeśli chce utrzymać tempo rozwoju gospodarczego.

To oznacza, że przyszłość rynku mieszkaniowego będzie zależała nie tylko od liczby rodzących się dzieci, ale także od tego, czy Polska stanie się atrakcyjnym miejscem do życia dla nowych mieszkańców.

Rynek nieruchomości dojrzewa

Z całej rozmowy wyłania się obraz rynku, który po latach bardzo dynamicznych wzrostów stopniowo dojrzewa. Mieszkania nadal pozostają ważnym aktywem inwestycyjnym, ale decyzje zakupowe coraz rzadziej wynikają wyłącznie z obawy przed dalszym wzrostem cen.

Coraz większą rolę odgrywają lokalizacja, jakość projektu, dostęp do infrastruktury i komfort codziennego życia. To proces charakterystyczny dla bardziej rozwiniętych rynków europejskich, gdzie wartość nieruchomości buduje się przede wszystkim poprzez jakość przestrzeni miejskiej.

W tym sensie obecna stabilizacja może okazać się dla polskiego rynku potrzebnym etapem dojrzewania — nie końcem inwestowania w mieszkania, lecz początkiem bardziej świadomego podejścia do nieruchomości jako miejsca do życia, a nie wyłącznie szybkiego sposobu lokowania kapitału.