Ceny mieszkań w największych polskich miastach przestały gwałtownie rosnąć, ale dla kupujących nie oznacza to jeszcze łatwiejszego dostępu do własnego M. W Warszawie na 20-procentowy wkład własny do przeciętnego mieszkania potrzeba ponad 175 tys. zł. To równowartość niemal 16 średnich miesięcznych pensji brutto. W innych dużych miastach bariera wejścia na rynek jest wyraźnie niższa.
Po miesiącach wzrostów na rynku mieszkaniowym pojawił się długo oczekiwany spokój. Wstępne dane Otodom za lipiec 2026 roku wskazują, że w większości największych miast średnie ceny ofertowe mieszkań miesiąc do miesiąca przestały rosnąć.
Wyjątkami pozostają Wrocław, gdzie zanotowano wzrost o 0,6 proc., oraz Kraków ze wzrostem o 0,1 proc. W stolicy Małopolski średnia cena zbliżyła się przy tym do symbolicznej granicy 17 tys. zł za mkw. Do jej osiągnięcia zabrakło zaledwie 10 zł.
Czy to oznacza, że najtrudniejszy okres dla kupujących jest już za nami? Niekoniecznie.
Czytaj też:
Ceny najmu znowu w górę. W tych miastach jest najgorzej
Ceny mieszkań przestały rosnąć? Dane roczne pokazują coś innego
Stabilizacja widoczna w porównaniu z poprzednim miesiącem nie oznacza, że mieszkania przestały drożeć w ujęciu rocznym. Szczególnie interesująco wygląda sytuacja Warszawy, gdzie w lipcu dynamika wynosiła aż 14 proc. rok do roku.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zwraca jednak uwagę, że jest to w dużej mierze efekt statystyczny, podobny do obserwowanego kilka miesięcy wcześniej w Trójmieście.
Oznacza to, że nawet jeśli w kolejnych miesiącach ceny będą rosły tylko nieznacznie, roczna dynamika może pozostawać dwucyfrowa aż do maja 2027 roku.
Nowe mieszkania w Warszawie uciekły rynkowi wtórnemu
Szczególnie wyraźnie zmieniła się relacja pomiędzy cenami nowych i używanych mieszkań w stolicy. Jeszcze na początku 2026 roku różnica między obydwoma segmentami była niewielka.
Od tego czasu ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosły o 2 proc., podczas gdy lokale oferowane przez deweloperów podrożały o 8 proc. Nowe mieszkania drożały więc czterokrotnie szybciej.
Odwrotną sytuację można zaobserwować w Krakowie. To jedyne z siedmiu największych polskich miast, w którym mieszkania na rynku wtórnym są obecnie droższe od nowych. Ceny używanych lokali przekroczyły tam już 17 tys. zł za mkw.
Jeszcze inaczej jest w Trójmieście. Kupujący mieszkanie z drugiej ręki zapłaci średnio niemal 1 tys. zł mniej za metr kwadratowy niż osoba wybierająca lokal od dewelopera.
Czytaj też:
Zwrot na rynku nieruchomości. Różnice widać gołym okiem
Rekordowe ceny transakcyjne w Warszawie i Wrocławiu
Lipcowe wyhamowanie cen ofertowych ma jeszcze drugą stronę. Wstępne dane Otodom pokazują, że przeciętne ceny transakcyjne mieszkań sprzedanych w Warszawie i Wrocławiu osiągnęły najwyższe miesięczne wartości w historii tych rynków.
We Wrocławiu było to 15,3 tys. zł za mkw., natomiast w Warszawie aż 18,4 tys. zł za mkw.
Sama stabilizacja ofert nie oznacza więc jeszcze, że mieszkania stały się wyraźnie bardziej dostępne.
Ile trzeba zarabiać na wkład własny? Warszawa na czele
Największą przeszkodą dla osób planujących zakup mieszkania pozostaje zgromadzenie wkładu własnego. Eksperci Otodom porównali mediany cen ofertowych z lokalnymi wynagrodzeniami.
W przypadku Warszawy wyniki są szczególnie wymowne.
Czytaj też:
Zapomniane, zrewitalizowane, zrównoważone. Pionierska rewitalizacja Czerwonych Koszar w Gdańsku
Mediana ceny oferowanego w lipcu mieszkania o powierzchni 47 mkw. wynosiła 878 tys. zł. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego kupujący musi więc dysponować kwotą przekraczającą 175 tys. zł.
Średnie miesięczne wynagrodzenie w Warszawie wynosiło według przywołanych przez Otodom czerwcowych danych GUS 11 185 zł brutto.
Gdyby więc całą taką pensję można było przeznaczać wyłącznie na wkład własny, zgromadzenie potrzebnej kwoty zajęłoby blisko 16 miesięcy. W praktyce, gdy odkłada się jedynie część wynagrodzenia, okres ten jest oczywiście wielokrotnie dłuższy.
– Choć Warszawa oferuje największe możliwości rozwoju zawodowego i bogatą ofertę kulturalną, najnowsze dane o wynagrodzeniach i cenach mieszkań pokazują drugą stronę medalu. Jeśli chcemy kupić mieszkanie właśnie tutaj, nawet przy jednych z najwyższych średnich zarobków w kraju, na wkład własny trzeba odkładać najdłużej spośród wszystkich największych polskich miast – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Katowice i Łódź wypadają znacznie lepiej
Na drugim końcu zestawienia znalazły się Katowice. Przy uwzględnieniu lokalnego przeciętnego wynagrodzenia brutto równowartość 20-procentowego wkładu własnego można tam zgromadzić w 11,3 miesiąca. W Łodzi potrzeba na to nieco ponad roku.
Różnice pomiędzy miastami mogą nabierać jeszcze większego znaczenia wraz z upowszechnieniem pracy hybrydowej. Osoba zatrudniona przez firmę z Warszawy nie zawsze musi mieszkać w stolicy i ponosić związane z tym koszty nieruchomości.
– Zamiast kupować drogie mieszkanie w Warszawie czy Krakowie, można zamieszkać w znacznie tańszej Łodzi lub Katowicach, a do biura dojeżdżać jedynie okazjonalnie. Efekt? Niższy koszt zakupu nieruchomości przy zachowaniu wyższych, statystycznie, zarobków – zauważa dr Maciej Kietliński.
Lipcowe dane pokazują więc paradoks obecnego rynku. Tempo wzrostu cen mieszkań wyhamowało, ale bariera wejścia dla kupujących pozostaje bardzo wysoka. Szczególnie w Warszawie nawet wysokie na tle kraju wynagrodzenia nie rekompensują cen nieruchomości.
Czytaj też:
Polska ma nowy skarb UNESCO. To jedno z najwybitniejszych dzieł modernizmu w Europie Czytaj też:
Warszawski „Mordor” przechodzi do historii. To jedna z największych przemian w stolicy
