Ruszają niezapowiedziane kontrole mieszkań? Mamy odpowiedź Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

W mediach pojawiła się ostatnio wiadomość, że od sierpnia 2025 roku Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego prowadzą bezprecedensową akcję kontrolną. Na celowniku mają być osoby, które samodzielnie ingerowały w układ ścian, instalacje i elementy wspólne budynków wielorodzinnych. Co więcej – z pozoru niewinne prace remontowe miałyby kończyć się karami sięgającymi 1 080 000 zł. Tymczasem Główny Urząd Nadzoru Budowlanego stanowczo dementuje takie pogłoski.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego: „Nie prowadzimy masowych kontroli”

„Przede wszystkim nie potwierdzamy informacji o planowanej akcji kontrolnej ukierunkowanej na zmiany dokonywane w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przeprowadzanej przez organy nadzoru budowlanego w sposób masowy na terenie całego kraju. Każdy organ nadzoru budowlanego prowadzi działania we własnym zakresie i w oparciu o posiadane zasoby i możliwości, odbywa się to na zasadzie bieżącej obsługi spraw, a nie zmasowanej akcji, która jakoby ruszała od sierpnia” – czytamy w oświadczeniu GUNB. – „Nie każde roboty budowlane wymagają wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Oznacza to, że ich realizacja, bez dopełnienia tych procedur nie stanowi samowoli budowlanej. Katalog obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę i katalog robót budowlanych innych niż budowa, których wykonywanie nie wymaga uzyskania takiej decyzji, określa art. 29 ustawy – Prawo budowlane (PB)”.

Co oznacza, że mieszkańcy m.in. bloków mogą zmieniać bez specjalnych dokumentów np. instalację (z wyłączeniem gazowej), oczywiście prace muszą być prowadzone zgodnie ze sztuką i przepisami.

Natomiast kwota ponad 1 mln złotych dotyczy opłaty legalizacyjnej za samowolną budowę, ale nie ma zastosowania do budynków mieszkalnych. Przy czym – jak wyjaśniają urzędnicy Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – samowolną budowę należy rozumieć jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego – nie zaś przytoczone w artykule „przeróbki” w mieszkaniach. Czy to oznacza, że kontroli w mieszkaniach nie będzie?

Zero zapowiedzi, pełne uprawnienia – kontrole w mieszkaniach

Zgodnie z Prawem budowlanym (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, z późn. zm.), organy nadzoru mają prawo przeprowadzać kontrole w lokalach mieszkalnych bez wcześniejszego uprzedzenia właściciela. Taki stan rzeczy potwierdza art. 81c ust. 1–3 ustawy: inspektorzy mogą wejść do budynku lub mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów.

Zgodnie z art. 93 prawa budowlanego, wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia albo z naruszeniem przepisów stanowi wykroczenie. W takich przypadkach można nałożyć grzywnę w drodze mandatu karnego w wysokości do 500 zł, a w przypadku zbiegu wykroczeń do 1000 zł.

Inspektor zażąda dokumentów – musisz być przygotowany

W trakcie kontroli inspektorzy PINB mogą żądać pełnej dokumentacji prac: projektów, zgłoszeń, opinii technicznych, a nawet faktur za wykonane usługi. Brak jakiegokolwiek dokumentu może zostać uznany za działanie w złej wierze. Jeśli organ uzna, że prace są nielegalne i nie mogą zostać zalegalizowane, wyda decyzję o rozbiórce i przywróceniu stanu pierwotnego – na koszt właściciela.

Sąsiedzi coraz częściej informatorami nadzoru

Niepokojące jest to, że wiele kontroli rozpoczyna się na podstawie anonimowych zgłoszeń sąsiadów. Wspólnoty mieszkaniowe i zarządy nieruchomości często reagują na uciążliwe hałasy, przedłużające się remonty lub podejrzenie ingerencji w elementy wspólne, takie jak ściany nośne czy piony instalacyjne. A zgłoszenia te bywają skuteczne.

W przypadku zagrożenia bezpieczeństwa – np. podejrzenia usunięcia ściany nośnej – inspektor może pojawić się nawet w nocy i zażądać natychmiastowego wstrzymania prac. Takie sytuacje mają umocowanie prawne w art. 50 ustawy – inspektor może wydać decyzję o wstrzymaniu robót na miejscu.

Odpowiadasz nawet za cudze błędy

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 51 Prawa budowlanego, odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi aktualny właściciel lokalu – nawet jeśli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. Argumenty typu „tak już było, gdy kupowałem” lub „nic o tym nie wiedziałem” nie zwalniają z odpowiedzialności.

Dlatego kupując mieszkanie po remoncie, warto domagać się szczegółowej dokumentacji wykonanych prac i ich zgodności z planem budynku. Szczególną uwagę należy zwrócić na:

• Nietypowy układ pomieszczeń
• Widoczne ingerencje w konstrukcję
• Nowe instalacje (w szczególności gazowe i wentylacyjne)
• Niezgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub księgą wieczystą

Co możesz zrobić, zanim przyjdzie kontrola?

Zalecamy samodzielne sprawdzenie legalności wykonanych prac. Skontaktuj się z administracją lub spółdzielnią mieszkaniową i poproś o dostęp do oryginalnej dokumentacji projektowej budynku. Porównaj ją z aktualnym stanem mieszkania. Koszt takiej weryfikacji to zazwyczaj kilkaset złotych.

Warto również:

• Zgromadzić faktury i umowy z wykonawcami
• Przechowywać zdjęcia z przebiegu remontu
• Sporządzić notatki z dat i zakresu wykonanych prac
• Skonsultować zmiany z architektem lub rzeczoznawcą budowlanym

Jeśli inspektor już zapukał – nie zwlekaj z reakcją

Otrzymałeś zawiadomienie o wszczęciu postępowania? Zgłoś się niezwłocznie do prawnika wyspecjalizowanego w prawie budowlanym. Masz prawo do obrony i przedstawienia własnych dokumentów oraz ekspertyz. Unikanie kontaktu z PINB tylko pogorszy sytuację i może skutkować szybszym nakazem rozbiórki.

Zainwestuj w spokój

Zlecając architektowi porównanie rzeczywistego układu mieszkania z planami budynku, możesz uchronić się przed poważnymi konsekwencjami finansowymi. Koszt takiej usługi to około 1000–1500 zł. To niewielka cena za pewność, że nie padniesz ofiarą błędów poprzednich właścicieli lub własnej niewiedzy.