Mieszkanie do mieszkania, nie do zarabiania. Rząd dokręca śrubę inwestorom

Rynek nieruchomości w Polsce stoi u progu jednej z najważniejszych korekt ostatnich lat. Przez długi czas ulga mieszkaniowa była wykorzystywana szerzej, niż zakładał ustawodawca — stała się narzędziem do optymalizacji podatkowej flipperów i inwestorów kupujących mieszkania na zysk. Rząd postanowił to ukrócić, powracając do pierwotnej funkcji przepisu: wsparcia osób faktycznie zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe.

Dlaczego wprowadza się zmiany?

Przez lata nieprecyzyjne pojęcie „celów mieszkaniowych” pozwalało na kreatywne interpretacje. W praktyce oznaczało to, że wystarczyło wprowadzić się na tydzień, aby uniknąć podatku ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat.

Jak komentuje ekspertka:

– Pierwotnie ulga miała wspierać osoby faktycznie poprawiające swoje warunki mieszkaniowe, a nie uczestników rynku inwestycyjnego – mówi radca prawny Katarzyna Siwiec. – Dziś jednak wiele osób kupuje mieszkania z myślą o wynajmie czy szybkiej odsprzedaży, a mimo to korzysta z ulgi, bo wystarczy, że formalnie zadeklarują, iż lokal służy im do mieszkania. Wystarczyło “wprowadzić się” na tydzień, żeby uznać, że cel mieszkaniowy został zrealizowany. W ten sposób unikało się zapłaty podatku. Ponadto z ulgi można było skorzystać mając nawet kilka mieszkań.

To prowadziło do systemowej konkurencji między mieszkańcami szukającymi dachu nad głową, a zawodowymi inwestorami.

Co dokładnie zmienia nowe prawo?

Po wejściu w życie nowych regulacji ulga mieszkaniowa będzie dotyczyć wyłącznie osób, które nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej. Jeśli podatnik ma drugi lokal — ulgi nie otrzyma. Chyba że postąpi w określony sposób…

– Dodatkowo projekt zakłada, że ktoś, kto posiada więcej niż jedno mieszkanie, będzie mógł nadal skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży dokona darowizny nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy. Przykładowo, jeśli ktoś sprzeda mieszkanie, ale ma jeszcze drugie – kupione wcześniej jako inwestycję pod wynajem – nie skorzysta już z ulgi mieszkaniowej. Może ją jednak zachować, jeśli w ciągu trzech lat od zakupu nowego przekaże ten drugi lokal np. swoim dzieciom – mówi Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy.

To oznacza realne uszczelnienie systemu.

Wyjątki przewidziane w przepisach

Z ustawowego ograniczenia wyłączone są:

• mieszkania odziedziczone w spadku
• jedna nieruchomość objęta wspólnością małżeńską
• udziały mniejsze niż 50% we współwłasności

Jak podkreśla ekspertka:

– Nie chodzi o to, by karać ludzi, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy są współwłaścicielami niewielkiego udziału. Intencją ustawodawcy jest raczej to, by ulga przestała być instrumentem dla osób traktujących mieszkania jako towar – wyjaśnia Katarzyna Siwiec. To rozwiązanie ma charakter łagodzący […] – dodaje.

Jednocześnie fiskus zapowiada kontrole darowizn, aby blokować fikcyjne operacje.

Co pozostaje bez zmian?

Kluczowa zasada nadal obowiązuje:
Sprzedaż mieszkania po 5 latach od zakupu jest zwolniona z podatku dochodowego (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Kto zyska, a kto straci?

Zmiany najmocniej odczują:

• flipperzy
• inwestorzy kupujący hurtowo
• ci, którzy wykorzystywali ulgę do rotacji mieszkań

Z kolei wzmocnienie dostaną:

• osoby sprzedające jedno mieszkanie, by kupić inne dla siebie
• spadkobiercy
• właściciele niewielkich udziałów

Według ekspertów, to powrót do logiki społecznej, a nie spekulacyjnej.

– Zmiany mają charakter profiskalny, ale także porządkujący […] zamiast pojęcia „na cele mieszkaniowe” wprowadzono określenie „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, co jednoznacznie wskazuje, komu ulga ma służyć.

Czy przepisy zatrzymają drożyznę?

Ekonomiści wskazują, że ograniczenie spekulacji może:

• zwiększyć dostępność mieszkań
• obniżyć presję cenową
• ustabilizować rynek wynajmu

Pytanie brzmi, czy inwestorzy nie poszukają nowych luk.

Kiedy zmiany wejdą w życie?

Projekt jest w konsultacjach społecznych. Aby start 1 stycznia 2026 roku był możliwy, ustawa musi zostać uchwalona i podpisana do 30 listopada 2025 roku.

Porada eksperta: uważać na terminy

Doradcy podatkowi podkreślają, że największą pułapką będzie trzyletni limit na darowiznę. Spóźnienie o jeden dzień oznacza utratę ulgi i często dziesiątki tysięcy złotych podatku.

Czy to koniec flipowania w Polsce?

Prawdopodobnie nie. Ale będzie trudniej, drożej i ryzykowniej.
Ulga mieszkaniowa wraca do tego, czym miała być od początku — społecznym wsparciem, nie narzędziem do maksymalizacji zysków.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy mogę zachować ulgę, mając dwa mieszkania?

Tak, jeśli w ciągu 3 lat jedno z nich przekażesz uprawnionym do darowizny.

Czy spadek liczy się do limitu?

Nie — mieszkania odziedziczone nie wykluczają z ulgi.

Czy udział 25% w mieszkaniu blokuje ulgę?

Nie. Udziały poniżej 50% są neutralne.

A jeśli wynajmuję mieszkanie, w którym mieszkam?

Priorytetem jest faktyczne zamieszkiwanie i dokumentowanie potrzeb.

Czy fiskus będzie kontrolował darowizny?

Tak — zapowiedziano szczególną weryfikację przypadków pozornych.