Miasto przebuduje jeden z najbardziej tajemniczych adresów PRL

To miejsce jeszcze do niedawna owiane było aurą tajemnicy. Kompleks przy ul. Sobieskiego 100 znany jako „Szpiegowo” przez dekady funkcjonował poza realną kontrolą polskich władz, a jego status prawny przypominał długie, polityczne przeciąganie liny. Dziś Warszawa oficjalnie otwiera nowy rozdział w historii tego adresu – rusza konkurs architektoniczno-urbanistyczny, który ma zdecydować o przyszłości terenu i przygotować go pod inwestycję mieszkaniową. Znamy harmonogram i pierwsze wyzwania dla biur projektowych.

Od zamkniętej enklawy ZSRR do miejskiego wyzwania – burzliwa historia „Szpiegowa”

Historia Sobieskiego 100 jest równie charakterystyczna, jak jego monumentalna, kaskadowa bryła. Budynek powstał w latach 70. i 80. jako kompleks mieszkalny przeznaczony wyłącznie dla pracowników Ambasady ZSRR. Warszawiacy szybko ochrzcili go mianem „Szpiegowa”, bo przez lata był to teren praktycznie wyłączony z życia miasta – niedostępny, strzeżony, żyjący według własnych zasad i prawa dyplomatycznego.

Czytaj też:
Łódzki Manhattan – brutalistyczne osiedle, które stało się legendą

Po rozpadzie Związku Radzieckiego nieruchomość bezumownie zajmowała już Federacja Rosyjska, ignorując wezwania o uregulowanie statusu własności i zapłatę należnych opłat. Lata 90. i początek XXI wieku przyniosły kolejne nieudane próby przejęcia terenu przez stronę polską. Dopiero w 2022 roku, po długiej batalii prawnej, udało się formalnie odzyskać kontrolę nad obiektem. W styczniu 2025 roku kompleks oficjalnie przekazano miastu i rozpoczęto przygotowania do jego rewitalizacji.

Co odkryto w budynkach po wycofaniu się Rosjan

Po przejęciu kompleksu i wejściu ekip inwentaryzacyjnych okazało się, że lata bezumownego użytkowania pozostawiły po sobie znaczący ślad. W części mieszkań zachowało się przestarzałe wyposażenie techniczne z lat 80. i 90., liczne prowizoryczne instalacje wykonywane bez nadzoru oraz zdewastowane wnętrza, w których brakowało podstawowej konserwacji. Zabezpieczono również dokumenty i elementy wyposażenia świadczące o wcześniejszym administracyjnym użytkowaniu obiektu, ale pozbawione wartości archiwalnej.

Czytaj też:
Ikona warszawskiego brutalizmu znowu w centrum uwagi. Uniwersus trafił do rejestru zabytków

Eksperci podkreślają, że największym zaskoczeniem nie były historyczne i obyczajowe sensacje, lecz skala zaniedbań – od nieszczelnych instalacji po nielegalne przeróbki konstrukcyjne, które wymagały natychmiastowych analiz bezpieczeństwa. Dopiero po ich wykonaniu możliwe było rozpoczęcie prac nad przygotowaniem konkursu i określenie realnego zakresu przebudowy budynku.

Start konkursu. Architekci zmierzą się z trudnym, ale wyjątkowym obiektem

11 grudnia miasto ogłosiło konkurs architektoniczno-urbanistyczny na koncepcję zagospodarowania nieruchomości przy Sobieskiego 100. Wyniki poznamy w czerwcu 2026 roku.

„Szpiegowo” z ponurego symbolu sowieckiej dominacji to miejsce ma szansę wreszcie stać się miejscem służącym warszawiankom i warszawiakom. Po przejęciu nieruchomości przez miasto i ekspertyzach technicznych ogłosiliśmy konkurs architektoniczny na zagospodarowanie kompleksu przy ul. Sobieskiego 100. To kolejny krok, aby wreszcie służył on stolicy i jej mieszkańcom – mówi prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski.

Konkurs obejmuje zarówno istniejący kaskadowy budynek mieszkalny, jak i teren wokół niego. Pracownie architektoniczne muszą sprostać kilku szczególnym wymaganiom:

• zachować zewnętrzną formę obiektu, wpisanego do gminnej ewidencji zabytków,
• przebudować wnętrza budynku, z dużymi obecnie mieszkaniami, dostosowując je do współczesnych norm i potrzeb,
• zoptymalizować układ funkcjonalny,
• zaprojektować nowy budynek od strony ul. Sobieskiego w miejscu pawilonu i dawnego przedszkola,
• przedstawić koncepcję zagospodarowania całego terenu.

Dwa etapy i szansa na realizację

Procedura została podzielona na dwa etapy:

1. Etap pierwszy – opracowania studialne; do kolejnej fazy przejdzie maksymalnie pięć prac.
2. Etap drugi – pełne projekty konkursowe; jedna praca zostanie wyłoniona jako zwycięska.

Zwycięzca otrzyma nagrodę finansową oraz zaproszenie do negocjacji na wykonanie dokumentacji projektowej.

Co już zrobiono? Analizy i inwentaryzacje odsłaniają potencjał budynku

Zanim ogłoszono konkurs, miasto przeprowadziło szereg analiz:

• 2023 r. – pełna inwentaryzacja i ekspertyza techniczna,
• 2025 r. – inwentaryzacja zieleni oraz analiza konstrukcji (m.in. wskazanie elementów, które można usunąć bez wzmacniania struktury).

To szczególnie ważne przy planowanej przebudowie dużych mieszkań w budynku kaskadowym.

Kiedy zobaczymy pierwsze efekty?

Harmonogram zakłada:

• czerwiec 2026 – ogłoszenie zwycięskiej koncepcji,
• październik 2026 – podpisanie umowy na dokumentację projektową,
• sierpień 2027 – zakończenie prac projektowych i możliwość ogłoszenia przetargu.

Miasto zabezpieczyło na inwestycję ponad 132 mln zł.

„Szpiegowo” po latach – od zamkniętej enklawy do otwartego fragmentu miasta

Przyszła przebudowa Sobieskiego 100 to nie tylko projekt budowlany. To symboliczna transformacja miejsca, które przez dekady pozostawało poza miejską tkanką. Teraz ma szansę stać się pełnoprawną częścią Mokotowa – przystępną, funkcjonalną i zaprojektowaną dla mieszkańców.

To również jeden z najbardziej wymagających, ale i najbardziej fascynujących konkursów architektonicznych ostatnich lat. Stawką jest nie tylko zagospodarowanie terenu, ale także nadanie przestrzeni nowej tożsamości – po latach zamknięcia, niejasności i degradacji.

Czytaj też:
Najwęższy dom świata znajduje się w Polsce. Zobacz, jak wygląda w środkuCzytaj też:
Gdański Falowiec – najdłuższy budynek w Polsce. Historia, słynni mieszkańcy i plany modernizacji