Po latach dyskusji o przyszłości działki po dawnym hipermarkecie przy al. KEN na Kabatach zapadła decyzja, która może stać się jednym z ważniejszych przykładów transformacji powojennej tkanki handlowej w strukturę miejską. 12 lutego 2026 r. Rada m.st. Warszawy zatwierdziła realizację inwestycji w trybie lex deweloper. Projekt przygotowany przez pracownię WWAA dla firmy Archicom, należącej do Echo Investment, zakłada budowę dziewięciu budynków mieszkalnych z 410 lokalami, przestrzeniami usługowymi, parkingiem podziemnym oraz komponentem publicznym w postaci placu, zieleni i parkingu P+R.
To nie tylko kolejna inwestycja mieszkaniowa, lecz przykład świadomej próby przekształcenia monofunkcyjnego terenu typu „big box” w wielofunkcyjny miejski kwartał.
Od parkingu naziemnego do miejskiej struktury
Teren po dawnym Tesco powstawał jako wolnostojący obiekt handlowy otoczony rozległym parkingiem naziemnym – model typowy dla rozwijających się peryferii Warszawa przełomu lat 90. i 2000. Dziś, w warunkach presji mieszkaniowej i zmiany roli centrów handlowych, takie działki stają się naturalnym polem intensyfikacji zabudowy.
Kluczowe znaczenie ma lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra Kabaty. Współczesna polityka urbanistyczna coraz częściej opiera się na zagęszczaniu obszarów dobrze obsługiwanych transportem publicznym (model TOD – Transit Oriented Development), zamiast dalszego rozlewania się miasta na obrzeża. Projekt WWAA wpisuje się w tę strategię.
Strategia urbanistyczna: fragmentacja i partery usługowe
Koncepcja zakłada odejście od jednej dominującej bryły na rzecz dziewięciu mniejszych budynków. Fragmentacja skali ma umożliwić lepsze wpisanie nowej zabudowy w kontekst Kabat, łączących kameralne osiedla z większymi obiektami usługowymi.
Najważniejsze parametry inwestycji:
- 410 mieszkań w dziewięciu budynkach,
- funkcje usługowe i handlowe w parterach sześciu budynków,
- dodatkowe lokale usługowe na poziomie -1,
- całkowite przeniesienie ruchu samochodowego do garażu podziemnego,
- publiczny plac i ogólnodostępne przestrzenie półpubliczne.
Architekci – Natalia Paszkowska, Marcin Mostafa i Krzysztof Mazanek z WWAA podkreślają, że eliminacja ruchu kołowego z terenu pozwoli nadać przestrzeni jednoznacznie pieszo-rowerowy charakter oraz poprawić komfort dojścia do metra i Lasu Kabackiego.
Parking P+R i zobowiązania infrastrukturalne
Istotnym elementem projektu jest komponent publiczny. Inwestor przekaże miastu:
- 450 m² lokali użytkowych,
- 145 miejsc parkingowych w formule „Park & Ride”.
Parking P+R ma pełnić funkcję bufora dla ruchu napływającego spoza dzielnicy i wspierać system przesiadkowy oparty na metrze. Dodatkowo deweloper partycypuje w modernizacji układu drogowego, w tym w przebudowie ulicy Iwanowa-Szajnowicza w formułę woonerfu – ulicy współdzielonej z priorytetem dla pieszych i rowerzystów.
To przykład modelu, w którym inwestycja prywatna generuje konkretne świadczenia infrastrukturalne o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym.
Parametry środowiskowe i korekty po konsultacjach
W wyniku konsultacji społecznych projekt uległ istotnym zmianom. Dominanta została obniżona do 10 kondygnacji, a liczba drzew zwiększona do 280 nowych nasadzeń.
Zakładane wskaźniki środowiskowe obejmują:
- 30% powierzchni działki jako teren biologicznie czynny,
- blisko 15% zieleni na gruncie rodzimym,
- rozwiązania poprawiające retencję wód opadowych i mikroklimat.
W kontekście intensywnej zabudowy przy węźle metra są to parametry relatywnie ambitne, choć ich realna wartość będzie zależeć od jakości wykonania i utrzymania przestrzeni.
Kabaty jako test dla warszawskiej urbanistyki
Przypadek Kabat wpisuje się w szerszą debatę o kierunkach rozwoju stolicy: czy miasto powinno dalej rozlewać się na peryferia, czy zagęszczać obszary dobrze skomunikowane?
Projekt WWAA stanowi próbę pogodzenia spokojnego, zielonego charakteru dzielnicy z presją intensyfikacji zabudowy w sąsiedztwie metra. To przykład urbanistyki, w której liczba mieszkań nie jest jedynym parametrem oceny – równie istotne są integracja z transportem publicznym, dostępność usług oraz jakość przestrzeni półpublicznych.
Teren po Tesco przestaje być pustą plamą w strukturze Ursynowa. Staje się sprawdzianem, czy Warszawa potrafi budować gęściej, nie tracąc przy tym jakości życia.
Czytaj też:
Mieszkania gotowe do życia. Sprawdzony model na sukces
Czytaj też:
Nowy Port w Bydgoszczy – modelowa rewitalizacja terenów poprzemysłowych w otwartym kwartale miejskim