Mieszkanie spółdzielcze bez wykupu i twarde reguły dla dłużników. Spółdzielnie czeka największa zmiana od lat

Spółdzielnie mieszkaniowe czeka prawdziwy zwrot akcji. Projekt ustawy, który ma wejść w życie w 2026 roku, uderza w fundamenty dotychczasowego systemu. Znika możliwość wykupu mieszkań lokatorskich, wracają odebrane prawa członkowskie, a zarządy spółdzielni dostaną nowe obowiązki i twardsze reguły odpowiedzialności. To zmiany, które dotkną milionów lokatorów w całej Polsce.

Czytaj też:
Chcesz budować dom? Od 2026 roku gmina może powiedzieć „nie”

Spółdzielnie mieszkaniowe 2026. Projekt, który zmienia fundamenty systemu

8 grudnia 2025 roku opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze, oznaczony numerem UD311. Projekt, przygotowany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki, zakłada gruntowną korektę modelu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

Z uzasadnienia projektu wynika, że ustawodawca realizuje trzy główne cele. Po pierwsze przywrócenie członkostwa osobom pozbawionym go w wyniku nowelizacji z 2017 roku. Po drugie wzmocnienie segmentu mieszkań lokatorskich jako trwałego zasobu mieszkaniowego. Po trzecie zwiększenie transparentności i odpowiedzialności organów spółdzielni.

Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich w odrębną własność

Najbardziej doniosłą zmianą jest likwidacja możliwości przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Projekt przewiduje, że w przypadku umów zawieranych po wejściu w życie nowelizacji nie będzie możliwe przeniesienie własności lokalu na rzecz członka spółdzielni.

Czytaj też:
Zaliczki i kontrole. Nadchodzi rewolucja we wspólnotach mieszkaniowych – sprawdź, co zmieni się w 2026 roku

Zmiana dotyczy art. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Projektowane przepisy jednoznacznie wyłączają możliwość ustanowienia własności lokalu powstałego w ramach nowej inwestycji lokatorskiej. Jak wskazano w uzasadnieniu, celem jest ochrona majątku spółdzielni przed trwałym uszczupleniem oraz stworzenie stabilnej formy zamieszkiwania dla osób, które nie mają zdolności kredytowej ani środków na zakup mieszkania.

Co istotne, nowe regulacje mają zastosowanie wyłącznie do lokatorskich praw do lokali ustanowionych po wejściu ustawy w życie. Prawa już istniejące pozostaną na dotychczasowych zasadach.

Brak przetargów po wygaśnięciu prawa lokatorskiego

Projekt usuwa także podstawę prawną do organizowania przetargów na ustanowienie odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Po wygaśnięciu tego prawa spółdzielnia będzie mogła jedynie ustanowić lokatorskie prawo na rzecz kolejnej osoby.

Zmiana ta eliminuje praktykę przekształcania lokali lokatorskich w lokale własnościowe po śmierci lub wyprowadzce lokatora. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ma to zapobiec stopniowemu zanikania zasobu lokatorskiego.

Przywrócenie członkostwa odebranego w 2017 roku

Projektowana nowelizacja wprost odnosi się do skutków art. 4 noweli z 20 lipca 2017 roku. Przepis ten pozbawił członkostwa osoby, którym nie przysługiwało jedno z enumeratywnie wymienionych praw do lokalu w dniu wejścia ustawy w życie.

Nowe przepisy przewidują przywrócenie członkostwa z mocy prawa osobom, które zawarły umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub uzyskały przydział lokalu w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pozostałym kategoriom osób, w tym byłym członkom spółdzielni popegeerowskich, tzw. członkom oczekującym oraz małżonkom lokatorów, przysługiwać będzie roszczenie o ponowne przyjęcie do spółdzielni.

Czytaj też:
Postawisz wyższy płot? Lepiej uważaj – grożą grzywny, a nawet nakaz rozbiórki

Lokale na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Nowe zasady

Projekt wprowadza przepisy szczególne regulujące sytuację lokali znajdujących się w budynkach posadowionych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje prawo własności ani użytkowania wieczystego.

W takich przypadkach odpowiednie zastosowanie znajdą m.in. art. 9 oraz art. 17¹–17² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że lokatorzy będą zobowiązani do wnoszenia wkładów i opłat eksploatacyjnych, a spółdzielcze prawa do lokali pozostaną zbywalne i dziedziczne w zakresie przewidzianym ustawą.

Zarządy spółdzielni. Nowe wymogi i kadencyjność

Projekt wprowadza obowiązek określenia w statucie wymagań wobec kandydatów na członków zarządu spółdzielni. Ustawodawca wskazuje wprost, że celem jest zapewnienie należytej staranności w zarządzaniu znacznym majątkiem wspólnym.

Dodatkowo wprowadzona zostaje kadencyjność zarządu i rady nadzorczej. Maksymalna długość kadencji obu organów wyniesie cztery lata, przy czym liczba kadencji nie będzie ograniczona ustawowo, o ile statut nie stanowi inaczej.

Zdalne walne zgromadzenia i nowe zasady głosowania

Nowelizacja przywraca możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, zniesioną w 2007 roku. Jednocześnie projekt dopuszcza udział w walnym zgromadzeniu przy użyciu środków porozumiewania się na odległość, w tym zdalne głosowanie.

Zmianie ulega również sposób liczenia głosów. Zgodnie z nowymi przepisami przy podejmowaniu uchwał uwzględniane będą wyłącznie głosy faktycznie oddane za lub przeciw uchwale.

Czytaj też:
Śnieg przed domem? Ten błąd może kosztować nawet 5 tys. zł. Wielu właścicieli nie ma pojęcia

Twarde konsekwencje dla dłużników

Jednym z najbardziej restrykcyjnych elementów projektu jest uchylenie przepisów umożliwiających uniknięcie konsekwencji długotrwałych zaległości czynszowych. Projekt usuwa m.in. art. 11 ust. 11 zdanie drugie oraz art. 16¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W efekcie to sąd będzie orzekał o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku zaległości z opłatami. Spłata zadłużenia w toku postępowania nie będzie już automatycznie przywracać prawa do lokalu.

Jawność finansów i obowiązkowa strona internetowa

Projekt znacząco rozszerza prawo dostępu do dokumentów. Członkowie spółdzielni oraz określone kategorie właścicieli lokali będą mogli żądać kopii uchwał, faktur oraz umów zawieranych z osobami trzecimi.

Spółdzielnie liczące ponad 500 członków zostaną zobowiązane do prowadzenia strony internetowej, na której publikowane będą statut, regulaminy, uchwały organów oraz sprawozdania finansowe. Obowiązek ten wejdzie w życie po sześciu miesiącach od ogłoszenia ustawy.

Czytaj też:
Nowe zakazy w prawie budowlanym od 2026 roku. Te ogrodzenia będą nielegalne

Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać

Zgodnie z projektem większość regulacji wejdzie w życie po 14 dniach od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Oznacza to, że realny termin obowiązywania zmian przypada na pierwszą połowę 2026 roku, pod warunkiem zakończenia procesu legislacyjnego i podpisu Prezydenta RP.

FAQ. Najczęstsze pytania o zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych

Czy po 2026 roku będzie można wykupić nowe mieszkanie lokatorskie

Nie. Projekt wyłącza możliwość przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności dla umów zawieranych po wejściu ustawy w życie.

Czy osoby pozbawione członkostwa w 2017 roku odzyskają prawa

Tak. Część osób odzyska członkostwo z mocy prawa, pozostałym będzie przysługiwać roszczenie o ponowne przyjęcie do spółdzielni.

Czy zaległości czynszowe mogą skutkować utratą mieszkania

Tak. Nowe przepisy przewidują możliwość sądowego wygaszenia lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku długotrwałych zaległości.

Czytaj też:
Tu dorastał Ryszard Kapuściński. Fiński domek na Polu Mokotowskim dostał drugie życieCzytaj też:
Śnieg na balkonie to bomba z opóźnionym zapłonem. Mało kto wie, prawo mówi wprost