Koniec taryfy ulgowej w spółdzielniach. Nowe przepisy uderzą w dłużników

Przez lata długi czynszowe w spółdzielniach często kończyły się bez realnych konsekwencji. Teraz ustawodawca mówi wprost: to koniec. Projekt nowych przepisów radykalnie zmienia sytuację dłużników i daje spółdzielniom narzędzia, których wcześniej brakowało. W 2026 roku brak płatności może oznaczać coś więcej niż odsetki i wezwania.

Dłużnicy pod ochroną? To się właśnie kończy

Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych całkowicie zmienia podejście państwa do zadłużenia czynszowego. Ustawodawca wprost wskazuje w uzasadnieniu, że dotychczasowe przepisy sprzyjały powstawaniu długów i przerzucaniu kosztów utrzymania nieruchomości na pozostałych mieszkańców.

W praktyce osoby uporczywie niepłacące czynszu często unikały realnych konsekwencji. Nawet po wszczęciu postępowania sądowego mogły zachować lokal, jeśli spłaciły zadłużenie na ostatnim etapie procesu. Nowe przepisy mają to zmienić.

Czytaj też:
Chcesz budować dom? Od 2026 roku gmina może powiedzieć „nie”

Sąd zdecyduje o losie lokalu

Najważniejsza zmiana dotyczy wygaszania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Projekt uchyla przepisy, które dziś ograniczają możliwość orzeczenia przez sąd utraty tego prawa.

Po wejściu w życie nowelizacji to sąd będzie decydował, czy długotrwałe zaleganie z opłatami uzasadnia wygaśnięcie prawa do lokalu. Co kluczowe, sama spłata zadłużenia w trakcie postępowania nie będzie już automatycznie chronić lokatora przed utratą mieszkania.

To fundamentalna zmiana. Oznacza, że liczyć się będzie nie tylko wysokość długu, ale także uporczywość naruszania obowiązków wobec spółdzielni.

Czytaj też:
Posyp tym schody i podjazd. Sól i piasek mogą się schować

Koniec „odkupienia win” po latach niepłacenia

Projekt usuwa również przepisy, które dawały byłym dłużnikom prawo domagania się ponownego ustanowienia lokatorskiego prawa do lokalu po spłacie zaległości. Dotychczas nawet po utracie mieszkania z powodu długów istniała możliwość jego odzyskania.

Nowe regulacje likwidują to roszczenie. Jeżeli sąd orzeknie o wygaśnięciu prawa do lokalu, stosunek członkostwa w spółdzielni definitywnie się zakończy. Spółdzielnia będzie mogła przydzielić lokal innej osobie.

Czytaj też:
Śnieg przed domem? Ten błąd może kosztować nawet 5 tys. zł. Wielu właścicieli nie ma pojęcia

Dlaczego ustawodawca zaostrza przepisy

W uzasadnieniu projektu wprost wskazano, że dotychczasowe rozwiązania naruszały zasady sprawiedliwości społecznej. Dłużnicy korzystali z mieszkań kosztem pozostałych lokatorów, którzy terminowo regulowali opłaty.

Zaległości czynszowe prowadziły do utraty płynności finansowej spółdzielni. W skrajnych przypadkach oznaczało to brak środków na remonty, media i bieżące utrzymanie budynków. Nowe przepisy mają chronić interes ogółu mieszkańców, a nie wyłącznie osób zadłużonych.

Kogo nowe regulacje uderzą najmocniej

Najbardziej zagrożeni są lokatorzy posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To właśnie ten tytuł prawny jest najmniej trwały i najsilniej powiązany z obowiązkiem terminowego regulowania opłat.

Nowelizacja nie zmienia zasady, że zaległości muszą mieć charakter istotny i długotrwały. Jednak granica tolerancji spółdzielni i sądów będzie wyraźnie niższa niż dotychczas.

Czytaj też:
Zaliczki i kontrole. Nadchodzi rewolucja we wspólnotach mieszkaniowych – sprawdź, co zmieni się w 2026 roku

Spółdzielnie zyskają realne narzędzia

Z punktu widzenia zarządów spółdzielni nowe przepisy oznaczają wzmocnienie pozycji w sporach z dłużnikami. Znika presja wieloletniego finansowania niepłacących lokatorów kosztem reszty mieszkańców.

Jednocześnie odpowiedzialność spółdzielni wzrasta. Decyzja o skierowaniu sprawy do sądu będzie musiała być dobrze udokumentowana i proporcjonalna. Każdy przypadek będzie oceniany indywidualnie.

Co mogą zrobić dłużnicy już teraz

Projekt przewiduje, że nowe przepisy wejdą w życie zasadniczo po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Oznacza to bardzo krótki czas na reakcję.

Dla osób posiadających zaległości kluczowe jest jak najszybsze podjęcie rozmów ze spółdzielnią. Układ ratalny, mediacja lub częściowa spłata mogą okazać się ostatnią realną szansą na uniknięcie postępowania sądowego.

Nowy sygnał dla rynku mieszkań spółdzielczych

Zaostrzenie zasad wobec dłużników wpisuje się w szerszą filozofię reformy spółdzielni mieszkaniowych. Państwo wyraźnie odchodzi od modelu bezwarunkowej ochrony lokatora, kładąc większy nacisk na odpowiedzialność finansową i ochronę wspólnego majątku.

Dla jednych to konieczna korekta systemu. Dla innych realne ryzyko utraty dachu nad głową. Jedno jest pewne. W 2026 roku spółdzielnie mieszkaniowe przestaną być bezpieczną przystanią dla chronicznych dłużników.

Czytaj też:
Masz bramę przy domu? Od 2026 roku prawo może jej zakazać

Podstawa prawna zmian

Opisane w artykule rozwiązania wynikają z projektu ustawy z 28 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (UD311).

Projekt przewiduje w szczególności:

• uchylenie przepisów art. 11 ust. 11 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które obecnie pozwalają uniknąć wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu po spłacie długu w toku postępowania,
• uchylenie art. 16¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przepisów przejściowych nowelizacji z 2017 r., które umożliwiały odzyskanie lokalu po wcześniejszym zadłużeniu,
• wzmocnienie roli sądu w orzekaniu o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku długotrwałych zaległości z opłatami eksploatacyjnymi, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z projektem większość przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od dnia ogłoszenia ustawy, co oznacza, że nowe, surowsze zasady wobec dłużników mogą zacząć obowiązywać już w pierwszej połowie 2026 roku, o ile ustawa przejdzie pełną procedurę legislacyjną i zostanie podpisana przez Prezydenta RP.

Czytaj też:
Od 1 stycznia nowy kolor w segregacji śmieci. Fioletowe pojemniki mają rozwiązać problemCzytaj też:
Płacisz za wywóz śmieci? Twoje opłaty mogą być nielegalne