Zanim kupimy mieszkanie, myślimy o lokalizacji, cenie i stanie technicznym. Tymczasem jedno zdanie w księdze wieczystej może zmienić wszystko – zapewniać komuś prawo do życia w lokalu lub… skutecznie zablokować jego sprzedaż. Mowa o służebności osobistej. Wyjaśniam, co oznacza i jak działa – bez prawniczego żargonu.
Czytaj też:
Możesz zapłacić nawet 1500 zł! Ten zimowy obowiązek właścicieli domów wciąż zaskakuje
Co to jest służebność osobista i kiedy się ją stosuje?
Służebność osobista to instytucja prawa cywilnego (art. 296–304 Kodeksu cywilnego), która pozwala konkretnej osobie korzystać z cudzej nieruchomości – np. mieszkać w lokalu, używać kuchni, łazienki, piwnicy, a nawet mieć dostęp do ogrodu. Nie jest dziedziczna i – co ważne – nie można jej nabyć przez zasiedzenie.
Najczęściej pojawia się przy:
- darowiznach rodziców na rzecz dzieci – rodzice zastrzegają sobie prawo zamieszkiwania dożywotnio,
- umowach o dożywocie i tzw. odwróconej hipotece,
- przekazaniu mieszkania w rodzinie z „opóźniaczem sprzedaży”, chroniącym majątek przed zbyciem.
Czytaj też:
Śnieg na balkonie to bomba z opóźnionym zapłonem. Mało kto wie, prawo mówi wprost
Co to oznacza dla kupującego lub dziedziczącego?
Jeśli w dziale III księgi wieczystej widnieje zapis o służebności – kupując mieszkanie przejmujesz je wraz z osobą, która ma prawo tam mieszkać. Nawet jeśli właścicielem już nie jest. Nie możesz jej wyrzucić, wypowiedzieć umowy ani narzucić innego lokalu, chyba że sama dobrowolnie zrzecze się prawa, co wymaga aktu notarialnego.
Dla dziedziczącego sytuacja wygląda podobnie – nieruchomość otrzymana w spadku może być „obciążona” obecnością osoby uprawnionej.
Wycena rynkowa takiego lokalu zwykle jest niższa nawet o 30–60%.
Jak działa służebność w praktyce?
Zakres korzystania powinien wynikać z umowy. Jeśli go nie określono – zgodnie z Kodeksem – obowiązuje zasada „osobistych potrzeb uprawnionego” z poszanowaniem zwyczajów. Służebnik może korzystać z pomieszczeń wspólnych (klatki, piwnice, strych).
Służebność może być:
- bezpłatna,
- odpłatna – np. z obowiązkiem opłacania części rachunków.
Prawo wygasa najczęściej z chwilą śmierci uprawnionego – nie przechodzi ono na dzieci ani małżonka.
Czy służebność można usunąć?
Tak – ale wyłącznie:
- za zgodą uprawnionego w akcie notarialnym,
- przez sąd, gdy wykonywanie prawa jest szczególnie sprzeczne z zasadami współżycia (bardzo rzadkie).
Gdzie sprawdzić służebność przed zakupem?
Dział III księgi wieczystej – „prawa, roszczenia i ograniczenia”. Można to zrobić bezpłatnie na stronie: ekw.ms.gov.pl – wpisując numer KW.
Czytaj też:
Mieszkanie do mieszkania, nie do zarabiania. Rząd dokręca śrubę inwestorom
FAQ – najczęściej zadawane pytania o służebność osobistą
Czy służebność osobista wygasa, gdy uprawniony się wyprowadzi?
Nie. Może nie korzystać z prawa, ale ono nadal istnieje, jeśli nie zrzeknie się go notarialnie.
Czy mogę odmówić takiej osobie wstępu?
Nie – byłoby to naruszenie prawa i może prowadzić do powództwa o przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Czy można kupić mieszkanie ze służebnością?
Tak, ale należy liczyć się z niższą ceną i tym, że ktoś może mieć prawo w nim mieszkać dożywotnio.
Czytaj też:
Najem krótkoterminowy pod lupą! Co zmieni się w mieszkaniach wynajmowanych na dobyCzytaj też:
Do 1 stycznia 2026 roku muszą zniknąć. Za złamanie zakazu grozi 5000 zł grzywny!
